【案情简介】

2006年4月,原告吴某与被告某台资开发商之间签订一商品房买卖合同,该合同约定:被告将自己开发的商品房 “渝北区红黄路….号房及其夹层套内面积分别为242.8㎡和113.2㎡”的商业用房卖给原告,单价15964.86元/㎡。房屋总价款5683490元,并约定2006年4月支付首付款2850000元(含定金30000元),余款2833490元由原告以银行按揭方式支付被告等内容。该合同签订后,原告按约定交付了全部购房款及其他费用,其中夹层部分缴纳购房款以外的其他费用为80895元。2009年,原告从政府有关部门得知,被告预售给原告房屋的夹层部分未获得市规划局批准,是违反规划许可的违法建筑,其所取得的商品房预售许可证也是违法取得,现在被告正面临市规划局的处罚。

原告认为,被告在未获得市规划局批准的情况下,擅自于整体工程完工后加做夹层,违法取得商品房预售许可证,并故意隐瞒实情,不行告知仍然卖给原告,已经构成欺诈。于是依法向法院提起民事诉讼:请求法院撤销原、被告之间所签的《重庆市商品房买卖合同》关于“第一夹层”中“套内面积113.2㎡”的约定;责令被告退还向原告收取的购房款及其他费用共计1805157.47元,并责令被告赔偿原告资金利息损失82210元;责令被告赔偿原告已付购房款1倍的损失1804348.47元。

 

【争议焦点】

一、本案原告的代理人,重庆睿渝万博手机版网页版登录事务所陈龙主任万博手机版网页版登录提出了如下的代理意见:

 

(一)、被告预售给原告的房屋夹层部分是违法建筑

1、被告预售给原告的夹层部分未经规划批准

重庆市规划局批准的“。。.自由城”项目建设工程规划许可证的附件——“批准的建施图”中“一层夹层平面图”(见“夹层轮廓线”部分)清楚表明:经规划批准的一层夹层部分总面积共为291.2㎡,被告预售给原告的夹层部分并不在其中。

2、被告预售给原告的夹层部分是被告擅自添加的

被告制作并发送给施工单位中建三局三公司西南分公司第五项目部的“。。建设开发公司工程联系函”中“经与设计(单位)联系,决定在D栋裙房3.450层增加夹层面积……”表明,被告预售给原告的夹层部分是被告与设计单位研究后擅自添加的,而不是经规划批准建设的。

3、被告承认预售给原告的夹层部分是未经规划的违法建筑

被告发送给原告的“函”这样描述道:“同意将夹层去掉按照原规划局审批的施工图做成等同面积的楼梯……”,这清楚表明被告承认预售给原告的夹层部分是违反原规划局审批的施工图而擅自添加的。

4、重庆市规划局渝北区分局确认了被告预售给原告的夹层部分是违法建筑

重庆市规划局渝北区分局出具的“关于。。.自由城D栋裙楼局部增加夹层如何处置的征求意见函”载明:被告在建设“。。.自由城D栋”项目工程时,擅自改变建设规划许可证以及附件、附图确定的内容,将原规划批准的第一层裙楼局部增加夹层,违反了《重庆市规划管理条例》第65条第2项之规定,属违法建设行为

综上所述,被告预售给原告的夹层部分未经规划批准,是被告擅自改变建设规划许可证以及附件、附图确定的内容添加的,已经被重庆市规划局认定为违法建筑。

 

(二)、被告故意预售违法建筑的过错等同于没有取得商品房预售许可证预售房屋的过错

违法建筑不能合法取得商品房预售许可证,所以本案被告出示的商品房预售许可证中预售给原告的违法建筑部分的预售许可只能是采用不正当手段违法取得的,按《城市商品房预售管理办法》第15条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可”的规定,被告预售给原告的夹层等违法建筑部分的预售许可应该被撤销。被告故意预售违法建筑(未“合法化”之前)的过错等同于“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”而预售房屋的过错。

 

(三)、原、被告之间所签订商品房预售合同中夹层部分是违法建筑,被告该预售行为构成欺诈应予撤销;被告应双倍退赔原告购房款并退赔其他款项。

1、原、被告之间所签订商品房预售合同中夹层部分是违法建筑,被告该预售行为构成欺诈应予撤销

如上所述,被告预售给原告的夹层部分是违法建筑,按法律法规规定不得预售。但被告明知自己擅自添加的夹层部分是违法建筑,还是隐瞒实情,引诱原告与之进行交易,将违法建筑卖给原告。其行为完全符合欺诈的法律特征,已经构成对原告的欺诈。

《合同法》第54条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。正是在被告的欺诈诱导之下原告才购买了被告的违法建筑,其行为不是原告的真实意思表示,应依法予以撤销。

2、被告应双倍退赔原告购房款并退赔其他款项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

如上所述,被告故意预售违法建筑的过错等同于预售尚未取得商品房预售许可证的合法建筑,应依法承担 “故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”而预售房屋的法律责任——双倍退赔原告购房款并退赔其他款项。

 

二、被告在本案的审理过程中提出如下观点:

1、被告的房屋已经竣工并交付给原告,合同不能部分撤销;

2、虽然被告出售的房屋存在一定的法律上的瑕疵,但不影响原告的使用;

3、政府部门虽然认定被告部分建筑有违规之处,但被告正在想办法弥补相关手续,使其合法化,最后一定保证给原告合法的产权证书;

4、被告是在大陆享有盛名的大型台资企业,政府的重点引资对象和保护对象,希望原告能够全面衡量,撤回诉讼。

 

【审理结果】

本案诉讼历经十月,在审理过程中一度因撤销重庆市房屋国土管理局违法办理预售许可证一案而中止审理,后在法院主持下达成调解协议:双方所签合同继续履行,被告方保证为原告办理合法的房地产权证书;被告支付原告“补偿款”87万元。