【案情简介】

2007年4月,申请人张某等36人(下称申请人)根据被申请人重庆红某房地产开发公司(下称被申请人)售房资料的 “……家园小区规划用地3.4万多平方米,建筑总面积6万多平方米,容积率仅1.51”、“小区内建筑多为6+1的多层轻框结构住宅,仅有3栋建筑为11+1的高层电梯住宅”、“小区建筑空间层次错落有致,户户无遮挡”、“在住宅下面形成地下空间,做为小区专用车库,实现了完全的人车分流”、“小区内部,有机地营造了溪流、广场、……使小区的生活,更显舒适与从容”、“与名校联建幼儿园”等宣传而与被申请人签订了《重庆市商品房买卖合同》,购买了——“……家园”小区住宅,并于2006年7月办理了房屋权属证书。

申请人入住“……家园”小区后,2008年底,被申请人开始了小区最后一期——第三期工程建设,将原来宣传的11+1层变成了14层和30层的高层建筑;宣传的溪流和广场未见踪影,宣传彩图上的游泳池也被取消。

申请人认为,被申请人违背售房时的承诺、改变小区规划、很大程度的增大小区容积率、未建小区公共设施喷泉广场和游泳池、人车混流等行为使小区品质极大的降低,商品房价值严重受损,给申请人居住的环境和公共资源的享用造成了很大的负面影响、生活质量降低,严重损害了申请人的合法权益。

申请人依据合同的约定和法律规定,向重庆仲裁委员会提起了仲裁。

 

【争议焦点】

一、作为该小区众多业主的代理人,重庆睿渝万博手机版网页版登录事务所陈龙主任万博手机版网页版登录在仲裁审理中提出如下代理观点:

(一)、被申请人违约并给申请人造成损失的事实清楚

1、被申请人宣传的…..家园小区中只有3幢11+1层的小高层楼房,6幢6+1的多层楼房,但现在小区中已有两幢14层楼房和1幢30层的楼房,房屋总建筑面积大幅度增加(仅9幢就增加12014.4㎡,占整个小区原规划建筑面积6万㎡的20%),容积率巨幅增大(20%以上)。小区住户增多100多户,小区内人口密度显著增大,使申请人对小区公共设施的享用大打折扣。

2、被申请人承诺小区内“完全的人车分流”,但其在小区内未建专用行车道路,从小区入口到小区各幢楼房间只有一条三、四米宽的独路,小区内大人小孩、(9幢施工的)工程车、小车都必须挤在这一条小路上,人车混流。小区已多次发生事故险情,人车混流潜藏的巨大危险将永远伴随小区业主,让申请人等业主生活在恐惧之中。

3、被申请人承诺“小区内部,有机地营造了溪流、广场……使小区的生活更显舒适与从容”,其宣传彩图上小区内营造了喷泉水池及泳池,但实际上被申请人未在小区内修建以上能够提高小区品质的公共设施,这些“承诺”完全成了其售房的诱饵。

4、小区幼儿园校舍售出后确实办了一个幼儿园,以招收小区外学生为主,每天接送小孩的人随意进出小区,使小区混乱不堪。该幼儿园与“名校”毫不相干,被申请人“与名校联建幼儿园”的承诺仍是一个噱头,申请人希望其子孙不出小区就读“名校”的愿望落空。

5、被申请人将“9幢”楼房由11+1层增高为30层高楼,其与申请人所在“6幢”(6+1层)之间距离仅为25米,不符合“《重庆市城市规划管理技术规定》 第十九条 相邻住宅建筑,主采光面相对平行布置时的间距:
① 8层及8层以下,或计算高度小于或等于24米,住宅主要采光面之间的距离:旧城改造区不小于平均高度的0.8倍,新建区不小于平均高度的1倍;
② 9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽不大于40米(含40米)的住宅主要采光面之间的距离:旧城改造区不小于24米,新建区不小于28米;
③ 9层及9层以上,或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅主要采光面之间的距离,按本条第(一)项的规定办理,计算高度超过100米的建筑按计算高度100米执行。”的规定,严重影响申请人房屋的采光和通风,让申请人永远生活在阴影之下,失去阳光和蓝天的陪伴,此番景象严重违背被申请人“户户无遮挡”、“可以透过自家的窗户,看见一方不被遮挡的蓝天”的承诺。

(二)、被申请人应当赔偿申请人的损失

本案房屋买卖合同中虽未约定与本案事实相关的违约金,但被申请人增加楼层,巨幅增大容积率和增多小区住户是事实;违背“户户无遮挡”、“可以透过自家的窗户,看见一方不被遮挡的蓝天”“完全的人车分流”、“小区内部,有机地营造了溪流、广场……使小区的生活更显舒适与从容” “与名校联建幼儿园”的承诺也是事实。显然,被申请人的上述违约行为为自己减少了数以百万计的成本支出(减少公共设施)和数以千万计的利润收入(商品房销售面积至少增加1200多㎡);相反,被申请人的上述违约行为确严重贬损了申请人所购房屋的价值、降低了小区生活的品质,给申请人造成了实质性的损失。以上两方面相结合便是被申请人赔偿申请人的事实依据和计算依据。

 

二、被申请人代理人提出如下观点:

1、被申请人的开发建设符合规划许可,是合法行为;

2、被申请人的售房资料不是合同,只起辅助说明作用;

3、申请人的索赔请求没有依据,依法应当驳回。

 

【审理结果】

   重庆仲裁委员会经审理后认为:被申请人的售房资料在双方达成商品房买卖合同上起了明显作用,其内容构成合同的一部分;被申请人最后向申请人交付的小区与其楼书及宣传彩页显示的内容明显不符,已构成违约。鉴于对该项违约责任的承担方式没有明确约定,本委将酌情裁决。

   最后裁决:被申请人向各申请人赔付违约金6000元。